23 июля, 04:04
12 мин.

Забиты окна, мрак царит извечно. Как выбрать загородный дом и не облажаться

Многие россияне хотят жить за городом. Одних привлекают чистый воздух и натуральные продукты, других — неспешный ритм жизни. А ещё плюсом загородной жизни многие считают частный дом: большой, просторный и без соседей сверху, которые могут внезапно затопить, забыв закрыть кран. Но вот незадача: выбрать дом не так просто. «Секрет фирмы» с экспертами разбирался, как определить качество постройки частного дома, какие документы запрашивать у продавца и что брать с собой на осмотр.

Забиты окна, мрак царит извечно. Как выбрать загородный дом и не облажаться
Что запросить у собственника перед осмотром дома

Перед осмотром дома запросите у продавца:

  • кадастровый номер участка — чтобы проверить по кадастровой карте, узаконены ли постройки, где границы участка;
  • технический паспорт дома — в нём показан план участка, какие объекты на нём есть (зарегистрированы), в каком они состоянии, какая у них оценочная стоимость, какое назначение земли;
  • свидетельство на право собственности — убедитесь, что продавец получил дом законно;
  • паспорт или свидетельство межевания — чтобы не возникло споров с соседями о незаконно поставленном на чужом участке заборе;
  • договора на подключение к коммуникациям и справки об отсутствии долгов по ним;
  • выписку из ЕГРП (до 2015 года) или ЕГРН на дом и на землю: проверьте, чтобы совпали кадастровый номер, площадь участка и дома, паспорт БТИ.

Полина Гусятникова, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners, поясняет, что собственники нередко продают участок с незарегистрированным домом и дают за это скидку. Но если после сделки возникнут претензии к продавцу, предъявить их не получится: дом юридически не существует. Если его ещё и построили с нарушением закона — например, на территории, где запрещено частное строительство, — то зарегистрировать его вообще не выйдет.

Риелтор Лариса Матвеенко советует после первого созвона с собственником дома зайти на сайт Росреестра и ввести кадастровый номер, чтобы просмотреть всю информацию об объекте. Обязательно проверьте назначение земли — от этого зависит, сможете вы прописаться в доме или нет.

Об оценке юридической чистоты земли и дома и выборе участка мы писали в этом материале.

Дом лучше всего проверять в холодные месяцы: в зависимости от региона поздней осенью, зимой и ранней весной. При этом стоит подгадать для просмотра объекта ненастную погоду (или время сразу после дождя, сильного снегопада и так далее). Так вы сможете выявить намного больше косяков постройки.

Фундамент

Основа, на которой стоит дом, — главный критерий выбора. Если фундамент поставлен неправильно, он будет деформироваться и появятся проблемы с крышей и стенами. Придётся делать капитальный ремонт. А в худшем случае дом просядет или развалится.

Во-первых, спуститесь в подвал и осмотрите стены: нет ли на них потёков и других следов влаги, стойкого запаха сырости и плесени. Если есть, возможно, подвал подтапливало — от такого дома стоит отказаться.

Во-вторых, пройдитесь по всем комнатам со строительным уровнем и проверьте, ровные ли горизонтали полов и подоконников. Нарушение в какой-то одной комнате некритично: это просто ошибка строителей. Но если во всём доме полы и подоконники гуляют, не исключено, что фундамент выбран или заложен неправильно.

Если строительного уровня нет, замените бутылкой с водой (наполняйте примерно на 2/3) или мячиком — они не должны укатываться.

Мнение эксперта
Виталий Русаков
риелтор

Удобно проверять фундамент весной, когда грунт размораживается и появляются талые воды. Если фундамент плохой, он начинает «играть», изгибаться, и дефекты сразу будут видны: просядет грунт вблизи фундаментной стены, появятся свободные пространства в 2–3 см, деформируются отмостки (бетонные полосы по периметру здания) и возникнут щели между ними.


Как считают опрошенные «Секретом» эксперты, дом для постоянного проживания, а не дача на садовом участке должен стоять на тяжёлом глубоком фундаменте. Это монолитные конструкции, которые уходят в землю на 1 м и более.

Расспросите хозяина о том, как строили дом, или застройщика — у него должен быть подробный план с указанием характеристик объекта. Без этих данных подсказкой может стать просторный подвал или цокольный этаж — он часто «прилагается» к домам с ленточным глубоким фундаментом. А пол первого этажа на монолитной плите сильно выше уровня земли.

Какой тип фундамента будет правильным, зависит от почвы, на которой стоит дом.

Мнение эксперта
Дмитрий Семененко
эксперт по недвижимости, директор агентства «Перспектива 24»

На илистой, глинистой или песчаной почве оптимальны монолитная плита на подушке из песка или винтовые сваи. На твёрдом или каменистом грунте делают ленточный фундамент или столбы с ростверком. Только это очень дорого. Лёгкие дома из панелей или бруса ставят на сваи, но это недолговечный вариант, и полы придётся утеплять.


Идеальный вариант для проверки качества фундамента и уровня грунтовых вод — сделать штыковой лопатой или буром ямку возле дома. Желательно глубиной в метр. Яма не должна заполниться водой, а рядом с фундаментом в идеале вы обнаружите песчаную подушку.

Стены

При осмотре стен снаружи и изнутри вас должны насторожить:

  • Глубокие и длинные трещины, особенно по фасаду. Если треснул один-единственный кирпич — это мелочи.
  • Свежая штукатурка снаружи или «заплатки» — иногда недобросовестные продавцы так скрывают трещины.
  • Нарушения симметрии пола и потолка, когда разница между высотой комнаты у одного края и другого больше 1–2 см. Со временем станут разрушаться угловые стыки.

Простучите все стены изнутри, включая межкомнатные. Звук должен быть ровным: если где-то появляется звонкий и громкий, вероятно, в материале есть пустоты. Не всегда это значит, что стены долго не выстоят. Но, например, если вы захотите повесить на стену телевизор, придётся долго и тщательно выяснять, где нет «дыры», чтобы крепление держалось. Если вы проверяете деревянные стены, глухой звук при простукивании может говорить, что дерево трухлявое.

Пройдитесь по стенам и углам тепловизором: он покажет, равномерно ли прогревается дом и не отсыревают ли стены.

Если тепловизора нет и взять не у кого, пригласите на осмотр дома специалиста из строительной или проектной фирмы. В крайнем случае просто пройдите рукой вдоль стыков между окнами и стенами, окнами и полом: там не должно сквозить. Стены не должны быть холодными или влажными даже в самую плохую погоду.

Виталий Русаков советует избегать наружной изоляции стен стекловатой или пластиковым сайдингом. Особенно это критично во влажном климате: зазор в этих материалах — идеальная среда обитания грибка и плесени. Со временем теплозащитные свойства стен снизятся.

Материал стен тоже важен, но в плюсах и минусах каждого варианта разобраться без помощи технического инженера трудно. Опрошенные «Секретом» эксперты советуют выбирать дома из кирпича или газобетона, потому что увидеть проблемы в них без чужой помощи проще, чем в домах из оцилиндрованного бруса или сруба. А риск столкнуться с проблемами, потому что, например, поставщик сруба неправильно обработал сырьё, высокий.

Крыша

Поднимитесь на чердак и внимательно изучите всё вокруг. Как и в подвале, здесь не должно быть запаха сырости, следов подтекания, грибка и плесени на стенах. Любой из этих факторов говорит о том, что крыша где-то повреждена и влага попадает внутрь. О том же скажет гниение несущих элементов, на которых держится кровля.

Также опрошенные «Секретом» эксперты рекомендуют проверять, есть ли вентиляция крыши. На чердаке всегда душно, без воздуховодов внутри скапливается конденсат. Если кровлю держат деревянные стропила, без вентиляции они начнут гнить, и есть риск того, что конденсат попадёт в утеплитель и снизит его функциональность.

Проверьте, чтобы между стропилами и самой кровлей был какой-то материал: обычно это рубероид или гидроизоляционная мембрана (плёнка). Они защищают утеплитель от гниения. Изменить толщину самого утеплителя поможет обычная заточенная спица.

Андрей Чирва, основатель «Академии частного строительства», советует проверять, пропитан брус антисептиком или нет. Это видно по его оттенку: цвет обработанного дерева часто отличается от натурального — строители делают это специально.

Материал кровли — момент субъективный, как считает эксперт по управлению и эксплуатации недвижимости Юлия Соловьева. Если всё остальное вас устраивает, крышу позже легко переложить или доделать: это стоит недорого. Особенно если сравнивать с расходами на условное подключение всех коммуникаций или ремонт стен.

Забиты окна, мрак царит извечно. Как выбрать загородный дом и не облажаться

Системы отопления

Выбор системы отопления — самый сложный. Опрошенные «Секретом» эксперты полагают, что лучшим вариантом будет подключение к центральному отоплению муниципалитета, но это может обходиться в копейку. Локальная домовая система дешевле, и здесь оптимальными будут водогрейные котлы, которые работают на газе, угле или дровах.

Платежи за газовое отопление ниже, чем за электрическое, но провести его будет дороже. Как считает Валерия Мороз, руководитель департамента Moscow Sotheby's International Realty, расходы на заведение газа на участок окупятся только через несколько лет.

Но, как считает Виталий Русаков, в частном секторе электрическое отопление — вариант ненадёжный, потому что частные дома нередко остаются без света и есть риск сидеть в холоде. Электрическое отопление при этом требует стабильного напряжения в электросети.

Из-за таких сложностей выбора многие опрошенные «Секретом» эксперты считают, что стоит иметь на участке и газ, и электричество. И чтобы оба варианта были доступны для систем отопления.

Мнение эксперта
Юлия Соловьева
эксперт по управлению и эксплуатации недвижимости

Если дом не газифицирован, зайдите на сайт Мособлгаза и посмотрите их план развития по газификации территории, чтобы узнать, сделают это в перспективе или нет. Если нет, начинайте торговаться с продавцом.


Чтобы понять, насколько хорошо работает отопительная система, попросите протопить дом (если позволяет погода). Вы увидите, как быстро обогреваются комнаты, до какой температуры и хватает ли вам этих значений или придётся покупать обогреватели и доплачивать за электричество.

Обязательно зайдите в бойлерную и осмотрите котёл, чтобы на нём не было пятен ржавчины и потёков. Убедитесь, что он надёжно присоединён к трубопроводу, нет ли трещин на нём. Проверьте котёл на герметичность: нет ли подтеканий на стыках, когда он включён на максимальную температуру, медленно ли падает давление при первом запуске — не больше 0,6 атм за полчаса.

А первое представление о качестве отопления в норме вы получите спустя 30–40 минут после включения котла. Если за это время ничего не изменилось и радиаторы едва нагрелись, стоит насторожиться.

При покупке дома не от застройщика узнайте у собственника, сколько приходится платить за отопление зимой — для этого запросите квитанции ЖКУ.

Важный нюанс — как реализована система отопления.

  • Автономно (открытая система) — подогретая в котле вода идёт вверх, в радиаторы, а остывшая вниз, в котёл.
  • С помощью циркуляционных насосов — горячая вода постоянно ходит по трубам и радиаторам. Насосы (или один насос) подключают к электросети. Это создаёт на неё большую нагрузку и увеличивает расходы на ЖКУ.

Опрошенные «Секретом» эксперты советуют выбирать дом с открытой системой. Но если вы покупаете дом с насосом, убедитесь, что он работает бесшумно.

Электричество

Во-первых, ещё до выезда на осмотр посчитайте, сколько киловатт вам нужно для комфортной жизни. Для этого определите, сколько электроприборов будет в доме и сколько электроэнергии каждый из них потребляет. Например, стиральной машине и бойлеру в среднем нужно 2 кВт, холодильнику и компьютеру — 0,5 кВт, телевизору хватит и 0,2 кВт. Вероятность, что вы их включите все разом, низкая, но лучше считать с запасом.

Если уложитесь в 8,8 кВт, проблем нет — это для домов, где есть электрическая плита вместо газовой. Если площадь дома больше 60 кв. м, то на каждый 1 кв. м этот минимум увеличивают на 1%. Но лучше всё же посчитать объём ваших нужд в электричестве и того, что есть в доме. Если бытовой техники много и есть вероятность, что станет ещё больше, сразу ищите дом с подключением к трёхфазной сети на 380, а не 220 В.

Как поясняет Дарья Коровина, юрист и эксперт по недвижимости, раньше было достаточно заплатить 550 рублей за подведение электричества к дому или участку. А с июля 2022 года суммы изменились, и теперь добавить 15 кВт стоит 15 000 рублей для и 45 000 рублей для остальных. С 2024 года общая цена вырастет до 75 000 рублей.

Во-вторых, обязательно проверьте электросеть на прочность — включите свет во всех комнатах, где это возможно, и электроприборы. В доме не должно выбить пробки, особенно когда работают бойлер, духовка и другие «тяжёлые» устройства. А если при включении любого электроприбора яркость ламп падает, это значит, что сеть плохо держит нагрузку.

Если вы покупаете пустой новый дом, в нём нет условной духовки и стиральной машины, возьмите с собой для проверки мелкую технику: чайник, кипятильник, ноутбук с зарядкой. Конечно, это не создаст такую же нагрузку, как духовка, но для совсем базового теста лучше, чем ничего.

Опрошенные «Секретом» эксперты также советуют посмотреть проводку: старую алюминиевую точно придётся менять, потому что она безопасна только 5–10 лет. И узнайте, насколько стабильны электросети в конкретном районе.

Мнение эксперта
Анна Березина
руководитель «Циан. Загородная недвижимость»

Узнайте у местных жителей, насколько часто им приходится сталкиваться с проблемами отключения электричества из-за поломок и аварий. К сожалению, из-за изношенности сетей это не редкость во многих регионах.


Обязательно найдите в доме щиток и посмотрите, насколько аккуратно он собран. Не перекручена ли проводка, нет ли изоленты, следов гари, неприятного запаха. На аккуратность стоит изучить проводку во всём доме, если она открытая.

И если у вас есть мультиметр, проверьте сопротивление заземления — это гарантия безопасности при контакте с электричеством. Напряжение между фазой и землёй должно быть больше, чем между фазой и нулём.

Водоснабжение

По словам опрошенных «Секретом» экспертов, в частном секторе вода обычно идёт из коллективной скважины и достаточно выяснить, проведено ли водоснабжение к дому или придётся оформлять разрешение на подключение в Водоканале. Если общей скважины нет и её придётся делать своими руками, узнайте, сколько это стоит у компании, которая занимается бурением скважин в вашем районе.

А Валерия Мороз советует выяснять глубину скважин, чтобы понимать чистоту воды. «Если скважины заглублены более чем на 100 метров, водоносные слои должны быть среднего и нижнего залегания, а никак не верхнего. Это прописано в плане дома», — поясняет эксперт.

Обязательно проверьте качество воды независимо от того, откуда она поступает. Лучше сдать её на анализ самостоятельно, чтобы исключить недобросовестность продавца. По результатам будет понятно, подходит ли вода для питья или её можно использовать только в качестве технической. А если подходит, насколько она хорошая — не понадобится ли ставить фильтры.

Обязательно осмотрите трубы: на них не должно быть потёков или ржавчины. Иначе придётся очень скоро их заменять — это лишние расходы. И выбирайте дом не с советскими металлическими трубами, а новыми металлопропиленовыми. Они безопаснее и надёжнее.

Проверьте напор воды в каждом помещении, где она есть. Если в доме несколько этажей, обязательно посмотрите, нет ли большой разницы напора между верхним и нижним этажами.

Канализация

Во-первых, выясните, к какой системе канализации подключён дом: центральная, септик (автономная система), выгребная яма. Первый вариант идеален и прост. Септик зависит от работы электронасоса, который перекачивает воду, то есть от электричества. А выгребная яма потребует дополнительных расходов — вы будете периодически вызывать специалиста, который за ваши деньги откачивает сток.

Во-вторых, посмотрите, как быстро вода уходит в канализацию. Наберите, например, полную ванну и выньте пробку. Или просто спустите 1–2 раза бачок унитаза — уровень воды не должен сильно подняться. Как и для систем водоснабжения, проверьте, чтобы на трубах сливов не было потёков, ржавчины, конденсата.

Забиты окна, мрак царит извечно. Как выбрать загородный дом и не облажаться

Планировка

Сколько комнат должно быть в доме, где расположить спальни, а где — столовую, каждый решает для себя. Но отдельные моменты планировки опрошенные «Секретом» эксперты считают объективно важными. Центральный вход должен располагаться на юге: тогда даже в середине зимы он не будет сильно обмерзать. Гараж лучше не делать на цокольном этаже из-за рисков по пожарной безопасности.

Очень важно выяснить, насколько план дома в реальности соответствует тому, что нарисовано в документах. Если есть несовпадения, после покупки у вас возникнут проблемы с регистрацией права собственности на дом. Чтобы снизить риски, опрошенные «Секретом» эксперты советуют приглашать на осмотр кадастрового инженера.

Мнение эксперта
Дарья Коровина
юрист, эксперт по недвижимости

Если вы увидите расхождения между схемой и реальным домом, чтобы узаконить изменения, придётся обращаться в Росреестр. Важно: расхождения технического плана и реального дома бывают разными. Если пристроили террасу внутри своего участка, всё в порядке. Но если пристроили террасу и она заходит на участок соседа, с оформлением такой пристройки будут проблемы.


Дополнительные рекомендации по выбору дома

Опрошенные «Секретом» эксперты советуют при осмотре понравившегося дома обратить внимание ещё на несколько моментов.

  • Достоверность площадей. Пройдитесь по комнатам с рулеткой и проверьте, не получится ли так, что комната в 20 кв. м окажется комнатой в 15 кв. м. Не исключены неприятные сюрпризы.
  • Правильность установки окон. Убедитесь, что в пространстве между окном и стеной не скапливается конденсат, а сами окна не гуляют при открытии и закрытии.
  • Потолок из монолитной плиты, а не плит перекрытия. При такой конструкции вы надстроите ещё один этаж, если захотите.

Кроме базовых коммуникаций многим важен интернет. Если дом к нему не подключен, уточните у местных провайдеров возможность подсоединения и стоимость. Также почитайте отзывы о провайдере или уточните у соседей, насколько они довольны качеством его услуг. Если подключиться не получится, заранее подумайте, хватит ли вам мобильного интернета.

Подытожим: при покупке дома сначала проверяйте документы: техпаспорт, выписку из ЕГРН, данные в кадастровой карте. Если всё в порядке, выезжайте на объект и осматривайте уже качество постройки: фундамент, стены, кровлю. Уделите внимание коммуникациям: если их нет, заведение влетит в копеечку. Остальные аспекты уже более субъективны.

Новости партнеров