Как удалённо сдать квартиру. Исчерпывающая инструкция
Сдача квартиры — стабильный источник дополнительного дохода. Но что если владелец находится в другом регионе или даже стране? Тут могут подстерегать самые разные сложности: начиная от нечестных посредников, заканчивая 30-процентными налогами с доходов. Как обойти эти и другие подводные камни? Рассказывает Мария Спиридонова, управляющий партнёр «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России.
Удалённо сдать квартиру можно через представителя. На посредника нужно оформить доверенность с таким объёмом прав:
- оформлять и подписывать договор от имени собственника;
- искать и подбирать арендаторов;
- контролировать состояние имущества;
- получать оплату;
- общаться с управляющей компанией по поводу содержания имущества;
- и другие.
Что будет делать посредник? Оформлять за вас все необходимые бумаги. Решать вопросы, если вдруг вас затопили. Общаться с управляющей компанией, если вдруг случилась авария. И другое.
Основной риск — в честности и порядочности посредника. А в остальном удалённая сдача квартиры обычно проходит гладко. Вы можете получать доход от квартиры, находясь даже в другой стране. Для этого не обязательно приезжать на сделку лично. Чтобы подстраховаться, можно принимать оплату сразу на банковский счёт. Это гарантирует, что вы точно не останетесь без денег.
Общаться с будущими жильцами можно с помощью мессенджеров и даже сервисов видеосвязи. А юридически всё оформить электронно (есть множество сервисов для электронного документооборота) либо обменяться с арендаторами бумажными оригиналами договора по почте. Этот вариант подстрахует вас, если вдруг возникнут споры по поводу аренды.
Если беспокоитесь за сохранность техники и мебели, можно передать доверенному лицу полномочия проверять состояния недвижимости. При этом стоит заранее предупредить арендаторов, что проверки будут. А как часто они будут происходить, можно прописать в договоре.
Что ещё можно добавить в договор? Например, запрет на пересдачу квартиры, ограничение на ремонт и обязанность платить по счётчикам. Отдельно можно зафиксировать, на кого ложатся расходы, в случае если в квартире что-то сломалось.
Важный нюанс: закон запрещает следить за квартиросъёмщиками через камеры. Так что если планировали наблюдать за тем, не портят ли они случаем имущество, имейте в виду, что можете насмотреться на уголовную статью.
Для сдачи в аренду недвижимости стоит оформить статус самозанятого. Не индивидуального предпринимателя, а именно самозанятого. И вот почему.
Процент оплаты с доходов в качестве самозанятого ниже, чем у ипэшников. Он составляет всего 4% (против 6%, если ИП работает по патенту, и 13% — если по общей системе налогообложения), если вы сдаёте квартиру человеку, а не организации.
Если вы вдруг уедете за границу и проведёте там более 183 дней (у эмигрантов рано или поздно такое случается), то потеряете статус налогового резидента РФ. Это значит, что нужно будет платить повышенный налог на доходы физлиц (он, как у иностранцев, может доходить до 30%).
А вот что касается самозанятых, тут резидентство неважно. Главное — наличие у человека гражданства: российского либо стран — членов ЕАЭС.
Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com, Unsplash, Unsplash License