Нередко кадастровую стоимость жилья определяют неверно — и это приводит к проблемам. К примеру, владельцы участков могут обнаружить, что платят за них слишком большие налоги — из-за того, что их землю оценили куда выше рыночной стоимости. К счастью, у ситуации есть решение — добиться справедливого пересмотра стоимости и уменьшить налоговые платежи. Рассказываем, кто и как может это сделать и о каких подводных камнях стоит знать.
Что такое кадастровая стоимость недвижимости
Кадастровая стоимость недвижимости — это оценка стоимости объекта недвижимости, установленная государственными органами. Она выступает базой для расчёта налогов на имущество, арендных и других обязательных платежей.
На кадастровую стоимость влияют разные факторы. В их числе:
- местоположение объекта;
- тип и назначение недвижимости;
- площадь и технические характеристики;
- рыночная стоимость аналогичных объектов в районе;
- экономические условия в регионе.
Например, кадастровая стоимость жилья в центре Москвы, даже если дом старый, может быть высокой из-за престижного местоположения и развитой инфраструктуры. Аналогичное по площади и состоянию жильё в удалённом районе оценят значительно ниже.
Так что если у вас есть квартира в старом доме на Арбате, её кадастровая стоимость может быть неожиданно высокой по сравнению даже с более комфортабельным жильём на окраине.
Почему и как кадастровая стоимость отличается от рыночной
Рыночная стоимость — это цена, по которой объект недвижимости можно продать на открытом рынке в условиях конкуренции. Она формируется на основе спроса и предложения.
В отличие от рыночной, кадастровая стоимость определяется государственными оценщиками и может учитывать не все текущие рыночные тенденции. Различия могут быть существенными, поскольку кадастровая оценка проводится периодически, время от времени, и не всегда отражает актуальные изменения на рынке недвижимости.
Так что если жильё дешевеет на фоне рыночного спада, это не обязательно отразится на кадастровой стоимости — она может оставаться неизменной до следующей переоценки.
Представьте, что вы планируете продать квартиру в то время, когда рынок в вашем районе резко упал из-за экономического кризиса. Рыночная стоимость квартиры может снизиться, но налоговые обязательства, основанные на кадастровой стоимости, останутся высокими, если кадастровую стоимость не пересмотреть.
Как узнать кадастровую стоимость жилья?
Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами. Понадобится кадастровый номер объекта недвижимости или его адрес.
- На сайте Росреестра с помощью онлайн-сервисов. Введите кадастровый номер или адрес, и система выдаст актуальную информацию.
- Через портал «Госуслуги». Авторизуйтесь, перейдите в соответствующий раздел и запросите данные.
- Лично в МФЦ или отделении Росреестра. Там получить нужную информацию помогут специалисты.
Когда оспаривают кадастровую стоимость жилья?
Необходимость в пересмотре кадастровой стоимости может возникнуть в следующих случаях:
- если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена или занижена по сравнению с рыночной;
- при высоких налоговых платежах, основанных на завышенной кадастровой стоимости;
- при планировании сделки с недвижимостью, оценка которой существенно отличается от рыночной стоимости.
Наглядный пример. Семья Ивановых решила продать квартиру и вдруг обнаружила, что её кадастровая стоимость значительно превышает рыночную. Это может отпугнуть потенциальных покупателей из-за повышенных налоговых обязательств.
Позже независимая оценка показала, что рыночная стоимость их квартиры составляет 10 млн рублей, а кадастровая — целых 15 млн рублей.
В такой ситуации пересмотр кадастровой стоимости может значительно улучшить положение квартиры семьи Ивановых на рынке — потенциальных покупателей наверняка станет больше.
Кто и когда может оспорить кадастровую стоимость жилья?
Оспорить кадастровую стоимость могут:
- собственники недвижимости;
- пользователи и арендаторы объектов;
- бывшие собственники объекта недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают их права и обязанности как налогоплательщиков.
- лица с исключительным правом выкупа или аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, если его выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Основаниями для оспаривания, в свою очередь, могут быть:
- несоответствие кадастровой стоимости рыночной;
- ошибки в оценке (например, неправильные данные о площади, местоположении и так далее);
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать в период с момента вступления стоимости в силу до момента внесения результатов новой кадастровой оценки в базу данных.
Как оспорить кадастровую стоимость жилья без суда?
Для оспаривания без суда необходимо сделать следующее.
Шаг 1. Провести независимую оценку объекта недвижимости. Обратитесь к оценщику, который подготовит соответствующий отчёт.
Шаг 2. Подготовить заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении укажите основания для пересмотра.
Шаг 3. Собрать пакет документов: заключение независимого оценщика, документы на объект, кадастровую выписку.
Шаг 4. Подать заявление в комиссию при Росреестре. Это можно сделать лично, через МФЦ или онлайн.
Шаг 5. Дождаться решения. Комиссия рассматривает заявление в течение месяца и решает, пересмотреть кадастровую стоимость или нет.
Нередко комиссия встаёт на сторону собственника. В нашей практике было немало случаев, когда она соглашалась с доводами о завышении стоимости и одобряла её пересмотр в меньшую сторону.
Когда без суда не обойтись?
Если комиссия отказала в пересмотре или вы не согласны с её решением, то можно обратиться в суд. Порядок действий здесь следующий.
Шаг 1. Составить исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Шаг 2. Подготовить все необходимые документы (те же, что и для комиссии).
Шаг 3. Подать иск в суд по месту нахождения недвижимости.
Суд рассмотрит дело и вынесет решение. Обратиться в суд можно сразу, минуя комиссию, если вы уверены в своей правоте и собрали все необходимые доказательства.