Как не разориться на стройке

Строительство — удивительная сфера, в которой полно парадоксов. Вроде бы всё страшно зарегулировано, но на поверку выходит, что чётких правил нет. Здесь высокая конкуренция, но добросовестных подрядчиков мало. И так далее. Советы, которые я привожу ниже, — квинтэссенция моего опыта. Они позволяют хоть немного упорядочить отношения с подрядчиками. А главный совет я сформулирую прямо здесь: если повезло найти профессионала — цените его. Пускай его работа обходится дороже, чем вы бы хотели. Лучше переплатить, но получить результат, на который вы рассчитываете, вовремя, чем потерять деньги в погоне за дешевизной.

Проектная документация и смета

Если задача — построить что-то очень простое, возникает соблазн обойтись без серьёзного проекта. Не поддавайтесь. Я строил без проекта первый филиал моей службы доставки «Сушкоф» в Екатеринбурге — был лишь план расстановки оборудования. Сейчас понимаю, что меня спас только профессионализм подрядчика. Удивляюсь, как он согласился со мной работать. Я бы на его месте, пожалуй, отказался.

При выборе строительной компании тендер — это must. Один и тот же ремонт может стоить 3 или 10 млн рублей. Никакой логики в этом нет — так устроен этот рынок. Помимо проекта для проведения тендера вам понадобятся базовые сметы. Можно, конечно, попросить подрядчиков рассчитать ремонт на основе проекта, но тогда вы рискуете получить пачку разноформатных смет, в которых что-то обязательно не учтут или, наоборот, насчитают лишнего. Да и сравнить стоимость отдельных видов работ в них будет сложнее.

Получить первоначальную смету можно двумя способами:

— попросить одного из потенциальных подрядчиков — у каждого нормального строителя есть сметный отдел;

— самостоятельно найти сметчика и заказать смету ему.

Первый способ позволит немного сэкономить. Получив смету, вы спокойно удалите реквизиты строительной компании и отправите документ другим кандидатам. Но если вам сделают кривую смету, все ошибки и неучтённые моменты превратятся в «дополнительные работы» уже в процессе. И уж тут строители оторвутся по полной. Часто люди готовы работать в ноль — в расчёте на эти «дополнительные работы». Чтобы защититься от этого, попросите строителя уже после проведения тендера ещё раз составить смету на все работы. А в договоре предусмотрите специальный пункт: ремонт должен быть сделан без выставления дополнительных работ. Если что-то забудут или где-то ошибутся — их проблемы.

Проведение тендера

Разошлите проект и базовую смету максимальному числу строителей: от шабашников с Avito до федеральных компаний. Так вы определите порядок цен и сравните возможности разных подрядчиков. Пообщавшись с каждым, составьте шорт-лист из наиболее адекватных.

Вот советы по отбору, которые я могу дать с учётом своих ошибок:

Ищите универсала. Выбирайте подрядчика, который способен выполнить весь объём работ. Не распределяйте работы по отдельным специалистам: например, электричество делают одни, водоснабжение — другие, канализацию — третьи. Лучше свести всё к генеральному подряду.

Без генподряда вам придётся взвалить на себя роль координатора. На практике это означает ежедневные звонки строителей с жалобами друг на друга. Утром отделочники злятся, что электрики не провели кабель и поэтому нельзя класть плитку. Днём электрики винят отделочников в том, что не готов потолок и поэтому у них встала работа. Вот и разбирайтесь сутками, кто и где виноват. Оно вам надо?

Выбирайте подрядчика с релевантным опытом. Если строите магазин, узнайте, какие магазины построил потенциальный подрядчик. Позвоните владельцам этих магазинов и возьмите рекомендации. Или попросите самого подрядчика собрать рекомендательные письма — чем больше, тем лучше. Желательно, чтобы это были отзывы крупных и известных сетей. Они, мне кажется, просто так рекомендации не дают.

Сравните проекты подрядчика со своим. Обратите внимание на объекты в портфеле подрядчика. Ваш объект должен быть сопоставим по масштабу — ещё одной задачей в ряду подобных. Так больше шансов, что у подрядчика хватит ресурсов закончить стройку.

Убедитесь в честности подрядчика. Проверьте судебную практику (не должно быть дел, связанных с некачественно оказанными услугами) и юридическую благонадёжность подрядчика. Большой плюс — наличие отчётности, в которой отражена прибыль. Это не должна быть фирма-однодневка или ИП, который явно не относится к фактическим собственникам компании. С таким подрядчиком о предоплате и причитающихся вам штрафах за срыв сроков можно забыть. Даже если выиграете все суды, строитель позаботится о том, чтобы на его счетах в этот момент не было ни копейки.

Не играйте в прораба. Не связывайтесь с шабашниками и бригадами, если только вы не прораб в третьем поколении. Без квалифицированного контроля рабочие сорвут все сроки.

Как только шорт-лист готов, начинайте торговаться. Получили самую низкую цену — сообщите о ней остальным компаниям из шорт-листа. Кто-то может дать ниже. И так до тех пор, пока цена не перестанет двигаться.

Итак, у нас есть финалист. Теперь дело за малым.

Подписание договора

Внимательно изучите договор, который предложит подрядчик, и скорректируйте его под свои интересы. Не думайте, что договор — это формальность. Если возникнут разногласия, вы побежите искать правду именно в договоре. Когда доходит до суда, даже одна запятая может решить исход дела.

Что нужно учесть?

Заложите штрафы за срыв сроков. Помимо штрафов в виде фиксированных сумм включите в договор штрафы, привязанные к упущенной выгоде.

Оформите штрафы в виде вычета из суммы по договору. Например, если подрядчик сорвал сроки, вы заплатите на 100 000 рублей меньше. Недоплатить гораздо проще, чем взыскивать штраф в суде после окончания стройки.

График платежей — ваша страховка. Строители любят стандартную схему: 50% суммы — предоплата, 40% — в середине стройки, 10% — в конце. Но в ваших интересах составить график так, чтобы во время стройки вы всегда были должны строителю. Если случатся накладки, вы сможете спокойно привлечь нового.

Фотография на обложке: PM Images / Getty Images

У «Секрета фирмы» появился канал в «Яндекс.Дзене». Подписывайтесь!