Сначала снимаешь, потом покупаешь. Российские власти предложили развивать альтернативу ипотеке
В российском Минфине предложили развивать лизинг (аренда жилья с правом выкупа) как альтернативу ипотеке. По данным РБК, эта схема уже включена в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года. Опрошенные изданием эксперты отметили, что на фоне отмены программы льготной ипотеки лизинг может стать крайне востребованным у россиян инструментом.
Вообще, покупать жильё в России с помощью лизинга можно было ещё с 2011 года, однако до сих пор этот инструмент широко распространения не получил. По данным «Эксперт РА», по состоянию на осень 2022 года на сегмент недвижимости приходилось 4% лизингового портфеля российских компаний, или 248 млрд рублей. В основном это касается коммерческой недвижимости для юрлиц.
«При покупке квартиры в лизинг лизинговая компания сначала оценивает платёжеспособность клиента и ликвидность выбранной им квартиры. При соблюдении всех условий компания выкупает объект: для этого заключается трёхсторонний договор, согласно которому в течение определённого срока клиент должен выкупить квартиру. После этого, как и при покупке квартиры в ипотеку, покупатель оплачивает первоначальный взнос, а остальную сумму переводит частями», — рассказала управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Она отметила, что лизинговые компании обычно предлагают клиентам более гибкие условия, чем банки при выдаче ипотеки. Некоторые из них допускают индивидуальный график внесения платежей, а их размер может не носить фиксированный характер.
По словам младшего директора рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Зои Советкиной, в теории компании могут заключать договор лизинга жилья с минимальным взносом, так как этот рынок менее зарегулирован, чем банковский. Однако на практике первоначальный взнос по договорам лизинга чаще всего составляет до 40%. Кроме того, лизинговые компании редко готовы идти на сделки со сроком выкупа более пяти лет.
«Ставки по лизингу жилья выше, чем по ипотеке. Это объясняется тем, что, в отличие от банков, которые привлекают фондирование с рынка, от юрлиц и населения, лизинговые компании получают деньги от самих банков. Использование рыночных инструментов сейчас затруднительно, поэтому лизинговые компании не смогут предлагать тот же уровень ставок, что и ипотечные банки», — объяснила Коркка.
Среди минусов лизинга, которые могут помешать ему стать популярным среди россиян, в «Метриум» назвали следующие:
- высокая ставка и короткие сроки договора;
- ежегодная индексация цены сделки;
- зависимость от финансовых проблем лизингодателя (если он обанкротится, то клиент может лишиться квартиры);
- как правило, договор лизинга не подразумевает автоматический переход жилья в собственность клиента после завершения выплат — покупатель и лизингодатель должны отдельно установить этот порядок в соглашении.
При этом Советкина отметила, что на фоне завершения программы льготной ипотеки на новостройки под 7% (действует до конца 2022 года, решение о её продлении пока не принято) развивать лизинг жилья для физлиц смысл имеет.
«Есть вероятность, что лизинговые компании смогут заключать более выгодные контракты с застройщиками жилья, в отличие от банков, они не так зарегулированы. Сейчас клиентами лизинговых компаний среди юрлиц нередко становятся те, кому банки отказали в кредитовании по каким-то причинам. Не исключено, что лизинг жилья также может привлечь заёмщиков-физлиц, которые не подходят под все критерии банков», — предположила эксперт.
Ранее директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов рассказал о проблемах, которые могут возникнуть из-за завершения программы льготной ипотеки. По его словам, это может привести к дефициту жилья в стране.