Инвестиции в недвижимость в России выросли на 40%. К чему это приведёт

Что известно о ситуации

• В январе — июне 2021 года в российскую недвижимость вложили 176 млрд рублей. Это на 40% больше, чем за те же месяца предыдущего года, говорится в отчёте консалтинговой компании CBRE.

• При этом 104 млрд рублей пришлись на второй квартал — это максимальная цифра для такого периода с конца 2017 года. Во втором квартале 2020 года она была на 82% меньше.

• Большая часть денег идёт на жильё. За полгода в участки под жилое строительство вложили 117 млрд рублей — это максимальное значение за всю историю рынка.

• В коммерческую недвижимость за полгода влили около 60 млрд рублей — на 22% меньше, чем за те же месяцы 2020 года.

• Средний размер сделки с участками под жилое строительство вырос на 58% — до 2,8 млрд рублей, в то время как с объектами коммерческой недвижимости, напротив, снизился в два раза — до 0,9 млрд рублей.

В исследовании не говорится про участки для индивидуальной застройки. Однако и этот сегмент на подъёме, рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. «Участков осталось очень мало при высоком спросе. Продавцы ставят высокие цены, торопят клиентов и инвесторов, а при этом каждый второй участок имеет обременения», — отметил он.

Можно ли считать это бумом и надувающимся пузырём?

На мой взгляд, огромный финансовый пузырь на рынке недвижимости уже надулся, в том числе из-за субсидируемой государством программы льготной ипотеки под 6% годовых.

На фоне массового сокращения доходов населения (по данным Росстата, россияне обеднели более с 2013 года более чем на 10%), высокого уровня продовольственной инфляции (13–14% только в первом полугодии), высокой долговой нагрузки и ряда других негативных факторов (включая резкий рост цен на стройматериалы, земельные участки и квадратные метры), можно говорить о признаках надвигающегося масштабного экономического кризиса.

О высокой вероятности такого сценария в частности заявил недавно зампред ЦБ Алексей Заботкин. Возможность вхождения российской экономики в рецессию уже в 2022 году не исключил и глава инвестотдела Национального НПФ Дмитрий Пятыгин.

Я в целом разделяю пессимистические ожидания этих экономистов. Особенно учитывая, насколько «перегрет» сейчас в нашей стране рынок жилья. Граждане массово вложили все имеющиеся у них сбережения (более 3 трлн рублей) в улучшение жилищных условий по программе льготной ипотеки, ещё около 1 трлн вложили инвесторы. Но теперь у почти 2/3 россиян вообще не осталось сбережений, вдобавок многие оказались не в силах обслуживать свои кредитные обязательства.

Всё это создает реальную угрозу масштабного экономического кризиса, который начнется с коллапса ипотечного рынка, по сценарию, аналогичному ипотечному кризису в США в 2007 году.

Я бы не назвал происходящее инвестиционным бумом. Во-первых, относительно 2020 года работает так называемый эффект низкой базы. Во-вторых, нельзя забывать про инфляцию, которая только по официальным данным снижает покупательскую способность рубля на 5% в год. А за последний год рубль ослаб более чем на 20% относительно доллара.

В-третьих, ключевая ставка за последние 5 лет упала практически втрое — дешёвый капитал в том числе и обеспечил рост инвестиций, прежде всего в жилом секторе. И ипотечная, и ключевая ставки снова повышаются, что уже привело к снижению динамики роста цен и спроса на недвижимость. Думаю, что в дальнейшем при отсутствии серьёзных макроэкономических изменений рост стоимости недвижимости в России будет на уровне инфляции.

Я не думаю, что на рынке недвижимости есть пузырь, он просто отреагировал на мягкую монетарную политику и снижение курса рубля в последние годы. Например, в США, где в 2008 году произошёл сильнейший ипотечный кризис, жилищный сектор кредитовался под 1,5−2% годовых, что существенно ниже, чем в нашей стране.

Доля (не количество) плохих кредитов в России сейчас сопоставима со значениями до введения льготной ипотеки, то есть надувания пузыря нет, тем более что программа льготной ипотеки фактически свернулась.

В России цены на жилую недвижимость продолжают расти, в связи с чем мы уже не первый год фиксируем большой интерес девелоперов к покупке земельных участков. Такой повышенный спрос может привести к выходу большого количества новых проектов и повышению конкуренции, что, в свою очередь, замедлит рост стоимости жилья, наблюдавшийся в том числе из-за нехватки предложения на рынке.

К потенциальным рискам можно отнести несоответствие стоимости площадки под девелопмент тому объёму прибыли, который будет получен в ходе реализации проекта, — очевидно, часть девелоперов ориентируется на текущую стоимость квартир, из-за чего рискует приобрести участки по завышенной цене.

С другой стороны, маржинальность девелопмента сегодня по-прежнему достаточно высока, банковское финансирование доступно, а государство продолжает так или иначе поддерживать дешёвую ипотеку. Так что мы не думаем что девелоперы массово пострадают в случае замедления роста цен.

Покупателя же защищает то, что в основном строительство осуществляется с использованием эскроу-счетов, что позволяет обезопасить его денежные средства.

В дальнейшем всё будет зависеть от роста цен — если он замедлится, это отразится и на темпах роста стоимости участков, таким образом, сделок на рынке инвестиций в недвижимость станет меньше. Девелоперы в большей степени будут заинтересованы в завершении текущих проектов, чтобы в дальнейшем приступить к новым, и не будут покупать участки впрок.

Причина роста инвестиций застройщиков в землю достаточно очевидна — это активный рост цен на рынке, что сделало жилищную сферу весьма привлекательной для вложения крупного капитала. Также стоит отметить, что это хороший индикатор перспективы наращивания нового предложения на рынке жилья в перспективе следующих 2-3 лет, что будет способствовать сокращению дефицита предложения на первичном рынке и в целом стабилизирует спрос и предложение.

Глобальный риск — это экстремальный рост объёма предложения, способный привести к затовариванию рынка. При этом необходимо учитывать локальный фактор. Однако в условиях наблюдаемого дефицита на первичном рынке Москвы такой риск кажется весьма преувеличенным. Текущий бум на рынке инвестиций — это, скорее, хороший знак о том, что рынок жилья будет в перспективе восполнять дефицит и наращивать свои объемы.

Для сохранения инвестиционной активности требуется, с одной стороны, наличие платежеспособного спроса, а с другой — соответствующего объема предложения. Но для этого необходимо, чтобы экономика и доходы населения росли, ипотека оставалась относительно доступной, а девелоперы выводили на рынки новые проекты и предлагали совместные с банками продукты и особые условия покупки. В этом случае подобный тренд может продлиться несколько лет.

Однако не стоит забывать, что рост рынка носит циклический характер: за ростом следует стабилизация и спад, к которым также следует быть готовым.

В целом в России сейчас сохраняется дефицит жилья. Общая площадь строящихся многоквартирных домов составляет около 100 млн кв. м. тогда как два-три года назад она достигала около 130–140 млн кв. м. Поэтому можно говорить не о «пузыре», а о восстановлении строительного сектора, причем мы только в начале этого процесса.

Впрочем, ситуация во всех регионах разная. К примеру, в Москве объёмы строительства давно держатся на высоком уровне, поэтому приток инвестиций будет способствовать увеличению предложения. Однако в целом до профицита жилья ещё далеко, и для стабилизации цен необходимо многократно увеличить объём строительства.

Программа субсидирования ипотеки в крупных городах фактически перестала действовать, рост цен многократно обгоняет динамику доходов населения, поэтому очевидно бум спроса в скором времени закончится. Тогда застройщики скорректируют свои планы нового строительства, переработают готовящиеся к выходу проекты. Если спрос будет долго оставаться на низком уровне, то уже через год инвестиции могут снизиться.

Фото: Мобильный репортер/Агентство «Москва»