Купил десять складов за тысячу рублей. Плюсы и минусы инвестиций в «бумажную» недвижимость

Рынок ПИФов недвижимости в России довольно специфичный. Их сейчас 460 штук, и все они — закрытые (ЗПИФы). Это значит, что вложиться в них можно было, только обратившись в управляющую компанию (УК) на этапе формирования фонда (или во время выпуска дополнительных паёв, если такое предусмотрено правилами ПИФа).

Второй вариант — договариваться с кем-то из держателей паёв, кто готов продать свою долю, искать их чуть ли не на форумах и по объявлениям. И не факт, что получится договориться: большинство таких фондов — «междусобойчики для своих», просто юридическая форма для оформления коллективной собственности. Чужаков там не сильно ждут.

Однако некоторые ЗПИФы торгуются на Московской бирже. То есть купить и продать их паи в теории можно в любой рабочий день. И это делает их интересными для широкой аудитории: во времена, когда у 20 млн россиян есть брокерские счета, даже простой поход в УК выглядит уже не особо привлекательно.

«Секрет» нашёл 11 ЗПИФов, доступных неквалифицированным инвесторам на бирже. Это самая полная подборка подобных фондов на конец 2022 года.

Какие ЗПИФы недвижимости торгуются на Мосбирже

1. PNK Rental

• Описание: фонд от PNK group, крупного девелопера индустриальной недвижимости в России. Держит построенные PNK объекты и сдаёт их в аренду. Сейчас в фонде их три. При этом почти 60% стоимости приходится на один из них — это склад под Питером, который арендует «Вкусвилл». Ещё два — это, по сути, разные корпуса одного склада в подмосковном Валищеве. Арендаторы — завод ЖБИ и оптовый поставщик продуктов.

• Главное: с октября фонд платит доход ежемесячно (ранее — поквартально). Стоимость пая — менее 2000 рублей. За год стоимость выросла на 11%, сильных просадок не было. Подробная статистика — на сайте Мосбиржи.

• Нюансы: единственный фонд из представленных, который активно себя рекламирует. Компания объясняет это тем, что без маркетинга им не набрать пайщиков, ведь у них нет своего банка или других каналов продаж. При этом телеграм-каналы массово нахваливают этот фонд, каких-либо пометок о рекламе в таких постах нет.

На своём сайте компания обозначает ожидаемую доходность на пятилетнем горизонте в 12–14% и пишет, что эти цифры уже учитывают все комиссии. А ниже мелким шрифтом написано обратное: «Данные о доходности или иных результатах, отражённые на сайте, не учитывают комиссии, налоговые сборы и иные возможные расходы».

2. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ»

• Описание: фонд от госкорпорации, который она запустила для «развития цивилизованного рынка арендного жилья в России». То есть это единственный фонд, сфокусированный на квартирах. Однако, по данным сайта УК, недвижимость занимает лишь 55% фонда, остальное лежит в деньгах, ценных бумагах и договорах долевого участия (ДДУ).

• Главное: пай стоит около 1800 рублей, постоянно растёт. Однако информации о выплатах инвестдохода в документации на сайте УК нет. Частные инвесторы пишут (1 2), что фонд и не платил своим пайщикам. Комиссии — 1,7% в год от СЧА.

• Нюансы: самый закрытый фонд из всех, на сайте нет актуальной информации о списке объектов.

3–4. «Рентный доход» и «Рентный доход — 2»

• Описание: оба фонда собирал «ВТБ Капитал», но теперь ими управляет компания «Сбережения плюс». В первом фонде — сразу 49 объектов. Крупнейшие — помещения в бизнес-центре Skylight на Ленинградском шоссе (арендатор — VK), ещё один склад в Валищеве (соседний с объектами PNK) и логистический центр в Толмачёве под Новосибирском. Во втором почти все активы — в деньгах и облигациях, поэтому пока оставим его за скобками.

• Главное: пай фонда стоит около 90 000 рублей. Выплаты идут ежеквартально, текущая доходность — чуть меньше 10%. Комиссия — до 3% от СЧА.

• Нюансы: на графике видно, что ещё летом пай стоил в районе 300 000 рублей. Фонд не рухнул: в октябре паи просто раздробили на три части, чтобы они были доступнее инвесторам. Это хороший сигнал: значит, частник с небольшими суммами интересен этой УК.

5–6. «Арендный поток» и «Арендный поток — 2»

• Описание: УК — «Альфа капитал». Стратегия — покупка объектов недвижимости, которые арендует компания X5 под свои магазины. В первом фонде шесть объектов под «Пятёрочки» в Москве, во втором — две столичные «Пятёрочки» и один подмосковный «Перекрёсток».

• Главное: комиссия 1,8% за управление, расходы на инфраструктуру — до 0,5% СЧА (итого — 2,3%). Отличаются выплатами: первый поток платит ежемесячно, второй — раз в квартал. Паи обоих достаточно дорогие — в районе 300 000 рублей и почти не меняются в цене на длинной дистанции. Информацию по выплатам и их доходности на сайте УК найти не удалось.

• Нюансы: фонд создан под одного арендатора, что создаёт некоторые риски. Дело даже не в том, что у X5 дела могут пойти под откос. Проблема в том, что «Альфа-Групп» — основной акционер X5, поэтому тут возможен конфликт интересов.

6-11. Другие фонды

• Описание: речь про ПИФы «Коммерческая недвижимость», «Арендный бизнес», «Арендный бизнес — 2», «Арендный бизнес — 6», «Арендный бизнес — 7» от УК «Первая» и «Современные фонды недвижимости». Все они состоят из десятков объектов, и почти в каждом есть «хедлайнеры». Например, в первом — ТЦ «Малинка» в Новосибирске и здание под «Азбуку вкуса» в центре Москвы, во втором — ТЦ «Карнавал» в Чехове, в третьем — ТЦ на Новом Арбате, в четвёртом — логистический центр в Толмачёве (снова пересечение с конкурентами!).

• Главное: стоимость паёв — на любой кошелёк. Самый дорогой — почти за 400 000 рублей, самый доступный — около 170 рублей. Комиссии — до 7% СЧА (в документах указано как предельное значение, на практике вознаграждение меньше).

• Ноансы: единственная полноценная линейка продуктов в интересующем нас сегменте, притом с самой большой диверсификацией.

Какие риски и недостатки у такого вложения в недвижимость

Сразу возникает вопрос: если я владею недвижимостью не напрямую, а опосредованно, то какие юридические риски это создаёт? Может ли управляющая компания как-то хитро вывести деньги и оставить пайщиков в дураках? Член ассоциации юристов России ​Евгений Пантазий успокаивает: инвесторы, особенно неквалифицированные, неплохо защищены законом.

Главное — всё имущество фонда принадлежит пайщикам, а не УК. Если компания лишится лицензии или обанкротится, недвижимость остаётся в сохранности. Плюс все крупные сделки проходят под контролем специализированного депозитария и регулятора — Центробанка. Это снижает риски недобросовестных действий со стороны управляющих, объясняет Пантазий.

Раз пайщик — собственник, то у него возникают риски, сопоставимые с рисками владения недвижимостью напрямую: уменьшение денежного потока от сдачи объектов в аренду и падения стоимости актива, предупреждает руководитель направления по развитию розничного бизнеса УК «Современные фонды недвижимости» Руслан Надров.

«Однако, в отличие от покупки и сдачи в аренду квартиры, профильная экспертиза УК и качественное управление недвижимостью помогают пайщикам минимизировать такие риски в рамках фондов», — говорит он.

А если компания окажется некомпетентной? Своими действиями — вполне законными, просто неверными — управляющие могут привести к потерям стоимости фонда, предупреждает инвестиционный консультант ФГ «Финам» Сергей Давыдов. Так что риск «прокладки» между инвестором и объектом присутствует.

Профессиональная УК или нет — свою комиссию она берёт. И по сравнению с теми же биржевыми фондами на акции или облигации она заметно больше. И это существенно влияет на итоговую доходность вложений. Особенно с учётом налогов.

Однако даже так она, скорее всего, будет больше, чем от сдачи собственной квартиры в аренду (обычно это приносит 4–5% годовых). Впрочем, ту же доходность 8–10% можно получить и в облигациях, в том числе тех же застройщиков.

Другая проблема — невысокая ликвидность. Хотя паи торгуются на бирже, сделки по некоторым из них проходят даже не каждый день. А если есть заявки и на покупку, и на продажу, то разница в цене между ними (спред) может достигать нескольких процентов.

«Большинство инвесторов, приобретавших жилую недвижимость, были далеки от торговли на бирже, ну а те, кто всё-таки торговал ценными бумагами, чётко разделяли инвестиции в недвижимости и активы у брокера, — так объясняет ситуацию Руслан Надров. — Мы видим, что большинство клиентов приходят оформлять наш продукт через УК, не закладывая идею спекуляции или досрочной продажи своих паёв. Ключевая цель пайщиков — сохранить капитал и получать стабильный денежный поток на протяжении всего срока жизни фонда. Этот фактор оказывает влияние на текущий ограниченный уровень ликвидности ЗПИФ недвижимости на вторичном рынке».

Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com, Unsplash / Nimisha Mekala

Кроме того, на бирже котировки могут показывать существенное отклонение от реальной стоимости недвижимости, отражая настроения и эмоции инвесторов, говорит директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов: «Так, во время пандемии паи многих ликвидных фондов недвижимости, в том числе на мировых рынках, показывали просадки до 20–30% относительно реальной стоимости портфеля, которая сама по себе часто оставалась неизменной, поскольку продолжала генерировать стабильные арендные доходы».

Есть ли перспективы у этого рынка

11 фондов — это, конечно, не то, что может привлечь массового инвестора. Но, судя по комментариям игроков рынка и независимых экспертов, предложение будет увеличиваться.

«Дивидендные доходности в коммерческой недвижимости были длительное время сопоставимы с доходами по депозитам. И этот сектор в общем спросе на инвестиционные продукты, который и так был невелик, не находил своей потребительской ниши, достаточной для развития отдельных дивизионов в управляющих компаниях. Это притом, что фонды недвижимости — весьма ресурсоемкий для управляющих сегмент», — отмечает Богданов.

По его словам, когда депозитная доходность упала ниже 10%, рентные фонды коммерческой недвижимости стали интересны в розничном инвестиционном бизнесе и начали своё развитие. ЗПИФы недвижимости — молодой продукт, и интерес к нему только начинает развиваться, утверждает управляющий директор УК «Открытие» Мария Бурдина.

Перспективы для развития есть, но УК будет непросто, считает управляющий партнёр NF Group (бывший Knight Frank Russia) Алексей Новиков: «Основным препятствием для роста является недостаточная узнаваемость фондов, не все инвесторы понимают в полной мере принцип их работы. Для России это новый продукт, исторически репутация ЗПИФ была противоречивой, поэтому сейчас новым игрокам на рынке приходится бороться с большим количеством предубеждений».

Также многое будет зависеть от экономических перспектив и внутренней монетарной политики, полагает Сергей Давыдов.

По его словам, если инфляция сбавит обороты, то Банк России может существенно понизить ключевую ставку. Это стимулирует приток денег в инвестиционные продукты, в том числе в ПИФы недвижимости, а по мере восстановления экономики будет возрастать и спрос на коммерческую недвижимость.

«Потенциал в текущем направлении однозначно присутствует, но не стоит забывать и о рисках, — предупреждает консультант. — В качестве примера можно привести новые шоки в экономике с введением санкций, новые этапы мобилизации и конфликты».

Чтобы снизить экономические риски, УК концентрируются прежде всего на складах, которые можно сдать онлайн-ретейлерам, потому что рынок e-commerce в РФ продолжает расти. А инвесторам рекомендуют увеличить горизонт вложений.

«Недвижимость — долгосрочный инструмент инвестирования, и заходить в ЗПИФ на короткий промежуток времени (на год или два) не имеет большого смысла, — рассуждает Алексей Новиков. — Мы рекомендуем размещать в ЗПИФ недвижимости долгосрочную часть портфеля — пенсионный или рентный доход. На длинной дистанции увеличение ключевой ставки и ставки по депозитам не оказывает серьёзного влияния».

Резюме

Пока рынок доступных на бирже массовому инвестору фондов выглядит довольно куцым. Тем не менее есть смысл рассмотреть их как часть своего портфеля. Например, ранее эксперты рекомендовали читателям «Секрета» выделить под этот сегмент около 10%.

Но особое внимание следует уделить изучению комиссий и составу фондов. Поискать на сайте УК информацию о договорах аренды, предусмотрена ли там индексация платы. Есть смысл заглянуть в отчёты и посмотреть, сколько денег компания тратит на обслуживание недвижимости. Попробовать выйти на связь и понять, готова ли она отвечать на ваши вопросы. И сможете ли вы продать паи без больших потерь при необходимости.

Если результаты такого исследования окажутся положительными, то можно рискнуть и вложиться уже сейчас. Если нет — поискать другие варианты (например, посмотреть ЗПИФы, не представленные на бирже) или подождать, когда этот сегмент рынка будет более развит.