Как выделить доли ребёнку при покупке квартиры — и как её потом продать. Объясняем на пальцах

Эксперт статьи:

Зачем выделять доли детям

По закону с рождения дети имеют право становиться собственниками недвижимости. Получить жильё или его часть они могут в дар (по договору дарения), в порядке наследования или по приватизации. Так что вопрос, как выделить ребёнку долю при покупке квартиры, может возникнуть в массе жизненных ситуаций.

Чтобы ребёнок стал собственником квартиры или доли в квартире при её покупке, его можно внести в договор купли-продажи в качестве единственного покупателя или одного из покупателей квартиры. При этом в интересах ребёнка выступают его законные представители: усыновители, родители или опекуны — об этом говорит ГК РФ.

Когда необходимо выделить доли ребёнку

Если семья покупает жильё или начинает его строительство с использованием материнского капитала, родители по сути распоряжаются деньгами, которые государство выдало на ребёнка. Поэтому они должны выделить ребёнку долю в новом жилье — в обмен на использованные деньги.

Это чётко прописано в законе, который регулирует распоряжение материнским капиталом.

Уже при подаче заявления о распоряжении средствами материнского капитала владелец сертификата должен подтвердить, что он выделит долю ребёнку или детям. Неважно, какую часть стоимости квартиры покроет маткапитал — в любом случае надо оформить обязательство о выделении долей детям.

Согласно закону доли надо выделить в течение полугода после покупки квартиры. А если её купили на заёмные деньги — то есть в кредит, то в течение полугода после погашения ипотеки.

Такие же условия могут быть в любой программе господдержки, которая подразумевает наличие ребёнка как условие для льгот. Например, «Молодая семья». Выделять ребёнку долю при покупке квартиры или дома через неё также придётся — недвижимость оформляется в собственность всех членов семьи.

Кому нужно выделить доли при покупке квартиры

Получить свою часть жилплощади, купленной с использованием материнского капитала, должны все члены семьи. Супруг тоже, если он не бывший и вообще официальный, как говорит суд.

Но что более важно — все дети становятся собственниками части жилья, а не только тот, на кого этот маткапитал выдали. Условно, семья получила маткапитал на первого ребёнка, а в момент оформления долей в собственности появился второй. Он тоже должен получить свою часть.

Нужно ли выделять ребёнку долю при покупке квартиры, если он родился условно через 2–3 года после закрытия ипотеки и распределения долей, закон о маткапитале не говорит. Он говорит про выделение «для последующих», но это требование размытое. И даже устоявшейся судебной практики нет.

Более важный нюанс — чьих именно детей воспитывает семья и кто получил материнский сертификат. Если это дети матери, пусть и от разных браков, все они имеют право на свою долю в недвижимости. Дети отца от других браков — нет, если сертификат на маткапитал получил не он.

Какие доли нужно выделить

В законе не прописано детально, как выделить ребёнку долю при покупке квартиры с использованием маткапитала и в каком размере — это определяют сами родители. Но лучше сделать так, чтобы доля в квартире на каждого члена семьи не была меньше, чем его пропорциональная доля в сумме материнского капитала.

Если по какой-то причине семья обратится в суд по вопросу, касающемуся этой недвижимости (например, при разделе имущества), суд может настоять на том, что ребёнок должен получать долю, соразмерную его доле в маткапитале. Такая судебная практика есть.

В идеале выделять долю ребёнку при покупке квартиры с учётом норм площади на человека. Если семья состоит из 3 и более человек, это 18 м2 на каждого.

Важно: при расходовании средств маткапитала на строительство дома обязательство о выделении долей будет касаться не только самого дома, но и земли. Это связано уже не с законом о маткапитале — в нём таких требований нет. Здесь в дело вступает Земельный Кодекс: невозможно отдать долю дома, не отдав долю земли.

Как оформить выделение долей ребёнку

Если вы купили квартиру без ипотеки, выделить доли детям нужно в течение полугода после перечисления денег продавцу и, соответственно, закрытия сделки.

А если приобретаете жильё или участок под строительство за кредитные средства, возможно несколько вариантов действий.

Выделение доли до выплаты ипотеки

Ребёнок может получить долю в квартире ещё до того, как она окажется в полной собственности семьи. Но это сделать сложнее, чем после погашения ипотеки. Пока кредит не выплачен, на квартире лежит обременение. Собственник заезжает, делает ремонт, но сдать в аренду жильё не может, зарегистрировать кого-либо, кроме родственников, — тоже. Продать квартиру или дом без согласия банка тоже нереально.

Обременение снимают после выплаты ипотеки. А пока она не закрыта, чтобы выделить ребёнку долю при покупке квартиры, придётся обратиться к банку за его согласием на эту процедуру. Есть высокий риск, что заявителю откажут, потому что для банка это дополнительный риск. В случае если заёмщик не сможет закрыть кредит, банку надо будет реализовать квартиру для погашения долга, а с долей ребёнка в имуществе это сделать сложнее. Сделки с недвижимостью, в которую вовлечены несовершеннолетние, проводить трудно.

Проверить, есть на ипотечной квартире обременение или нет, просто: зайти на сайт Росреестра и оформить выписку из ЕГРН. Либо же на том же сайте ввести кадастровый номер объекта и адрес.

Кроме решения от банка, надо получить согласие органов опеки — и в нём тоже могут отказать, потому что жильё остаётся под обременением. Опять же, будет согласие или нет, зависит от степени риска невыплаты долга по ипотеке. Здесь будут учитываться и финансовые возможности заёмщика, и сумма оставшегося долга, и срок.

Важно: выделить долю ребёнку при покупке квартиры не получится, если жильё ещё не введено в эксплуатацию или не построено (актуально для частного дома). Придётся дожидаться сдачи объекта.

Выделение доли после выплаты кредита

Автоматического снятия обременения после выплаты ипотеки не происходит — нужно делать запрос через сайт Росреестра при наличии ЭЦП (электронной цифровой подписи) или через МФЦ.

На сайте Росреестра надо войти в учётную запись через Госуслуги и в блоке «Мои услуги и сервисы» найти «Кадастровый учёт и(или) регистрация прав». Там будет опция «подать заявление на снятие обременения». Надо будет заполнить электронное заявление и приложить документы, подтверждающие, что ипотека закрыта. После этого Росреестр выдаст выписку из ЕГРН с отсутствием обременения.

После этого можно выделять доли детям в квартире:

1. Подписать соглашение о распределении долей.
2. Принести его в Росреестр с пакетом документов для регистрации доли.
3. Оплатить госпошлину — она составит 2000 рублей на всех членов семьи.
4. Подождать до 9 рабочих дней — Росреестр пришлёт новую выписку из ЕГРН, где будут указаны все владельцы долей в объекте недвижимости.

Необходимые документы для выделения долей ребёнку

Чтобы выделить долю в квартире ребёнку по материнскому капиталу, нужно оформить соглашение о распределении долей. Его можно составить в простой письменной или нотариальной форме. Установленного шаблона нет, образцы можно найти в интернете. Главное — прописать размеры выделения долей, условия, вид собственности, данные всех участников сделки.

Выбор формата соглашения зависит от того, кто именно будет в него включён:

• Только дети — можно писать в свободной форме.
• Долю получает супруг(а) — придётся готовить нотариальное соглашение, как требует закон. Поскольку выделение доли супругу попадает под разделение совместной собственности. Если доля у мужа и жены общая, к нотариусу идти не нужно.

В Москве такое нотариальное соглашение в 2023 году обойдётся в 6 000 рублей — по тарифам МГНП (Московской государственной нотариальной палаты).

Помимо соглашения в Росреестр, надо подать:

• паспорта участников сделки;
• свидетельство о рождении ребёнка;
• свидетельство о браке — если есть;
• выписку из ЕГРН, договор купли-продажи — как подтверждение права на жильё;
• квитанцию об оплате госпошлины (2000 рублей).

Если долю ребёнку в квартире не выделять

Очень важно своевременно позаботиться о выделении долей в квартире детям, если квартира куплена с использованием средств материнского капитала. В противном случае прокуратура или лица, не получившие положенные им доли в квартире, могут оспорить сделку, обратиться в суд с иском о выделении долей или даже потребовать возврат материнского капитала в бюджет.

Есть реальные прецеденты, когда, например, прокуратура провела проверку расходования средств материнского капитала во Владимирской области. Супруги купили квартиру, каждый получил в собственность половину жилплощади, а ребёнку долю не выделили. С момента погашения ипотеки прошло 2 года, то есть все установленные законом сроки вышли. Пришлось супругам по решению суда выделять долю ребёнку.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Дети до 14 лет сделки с недвижимостью совершать не могут — за них всё делают усыновители, родители или опекуны, согласно закону. У подростка 14–18 лет прав больше, он может стать стороной договора продажи квартиры. Однако только с письменного согласия его законных представителей — всё тех же родителей, опекунов, усыновителей.

Любые сделки с недвижимостью, в которой у несовершеннолетних детей есть доля, проводятся с согласия органов опеки. Жилья, купленного с использованием материнского капитала, это тоже касается. Закон не запрещает продавать такую квартиру, даже если дети ещё несовершеннолетние. Разрешение у органов опеки надо получить по месту жительства ребёнка — владельца доли.

Именно органы опеки определяют, на каких условиях можно продать квартиру. Типового регламента нет, решение по каждой ситуации индивидуально. Обычно одновременно с реализацией старого жилья надо будет купить новое и также выделить ребёнку долю в квартире или доме. Либо положить деньги от продажи его части недвижимости на его расчётный счёт — если у семьи есть другое жильё и в нём у ребёнка есть своя доля.

Есть нюанс: сменить квартиру с детской долей на новую, где тоже будет выделена доля ребёнку, взяв ипотеку в банке, может быть сложно. Органы опеки могут и не согласиться на такую схему, потому что детская доля окажется в залоге у банка. Поэтому при покупке квартиры с участием маткапитала стоит прикинуть все действия с ней до совершеннолетия ребёнка и все потенциальные риски.

Коллаж: «Секрет фирмы», Unsplash/Federico Bottos, Unsplash License, Freepik/Racool_studio, freepik, alexandercho, master1305, cookie_studio, wuttichai1983.