С годами сегмент апартаментов в России неуклонно растёт — только в Москве можно найти 8000 объектов у застройщиков и ещё свыше 5000 на вторичном рынке. И хотя написано о них много, далеко не все разбираются в особенностях апартаментов — как приятных, так и не очень. О плюсах и минусах такой недвижимости, а также устоявшихся мифах об апартаментах «Секрету» рассказал акционер, управляющий партнёр ГК «Основа» Олег Колченко.
Плюсы апартаментов
Экономия на цене
Апартаменты гораздо доступнее по цене, чем квартиры. Если вы рассматриваете два похожих по классу и расположению комплекса от застройщика — один с квартирами, а другой с апартаментами, то в последнем лоты будут на 15–30% дешевле.
Особенно ценовое различие характерно для проектов застройки в комфорт- и бизнес-классе, так как покупатели более дорогих новостроек менее чувствительны к их юридическому статусу (подробнее об этом ниже), а значит, и ценовая разница меньше.
На вторичном рынке апартаменты тоже обычно продают дешевле, но в этом случае уже всё зависит от воли собственника и фактической ситуации на локальном рынке. В хорошем районе Москвы с дефицитом новостроек за апартаменты могут просить не меньше денег, чем за квартиру.
Удобное расположение
Апартаменты часто расположены довольно выигрышно:
- близко или в самом центре;
- недалеко от метро или транспортно-пересадочных узлов — ТПУ;
- в проектах комплексного развития территории — КРТ;
- по соседству с крупными офисными центрами и бизнес-парками.
В квартирных жилых комплексах за удачное расположение придётся заплатить, поэтому апартаменты — хороший вариант для тех, кто хочет жить ближе к центру и местам притяжения, но не ставит для себя в приоритет плюсы полноценного жилья.
Вариант инвестиции
Любой покупатель недвижимости — инвестор, даже если в момент покупки думает, что приобретает жильё «для себя». Обстоятельства жизни быстро меняются, и объекты иногда приходится перепродавать или сдавать в аренду.
Апартаменты привлекательны как раз с точки зрения инвестиций. Сдавать их в аренду можно по такой же цене, как квартиру, но стоимость самих объектов при этом ниже. Это значит, что доходность — годовая выручка от аренды, делённая на цену, — у апартаментов будет выше.
На квартире можно заработать примерно 4–7% в год, а на апартаментах — приблизительно от 10% в год. Конечные показатели будут зависеть от многих факторов, в том числе региона и самого объекта.
Отсутствие взносов на капремонт
Поскольку апартаменты не относятся к жилью с точки зрения закона, их владельцы не должны платить взносы в фонд капитального ремонта. В Москве, например, такой взнос составляет минимум 25,58 рубля за квадратный метр, так что за стандартную однушку площадью 39 кв. м в год можно отдать около 10 000 рублей.
В то же время если владельцы помещений всё же захотят сделать капитальный ремонт дома, им придётся заниматься этим вопросом самостоятельно — и скидываться на работы.
Минусы апартаментов
Отсутствие постоянной регистрации
В апартаментах нельзя сделать постоянную регистрацию — то есть оформить прописку. Такая возможность есть только у жителей квартир, домов и других жилых помещений.
Оформить в апартаментах можно только временную регистрацию, но и это не так просто. Для этого должны быть соблюдены два условия: здание построено на земле с соответствующим назначением («для строительства гостиниц или гостиничных комплексов») и фактически в нём есть отель с гостиничным оператором.
Недоступность социальных программ
В России социальные привилегии от государства доступны покупателям или собственникам жилых помещений, поэтому владельцы апартаментов автоматически выпадают из числа их получателей. Вот несколько примеров недоступных льгот.
- При покупке апартаментов нельзя использовать материнский капитал или ипотеку с господдержкой.
- Владелец апартаментов не может получить налоговый вычет до 650 000 рублей при покупке и за ипотечные проценты.
Высокий имущественный налог
Ставка имущественного налога на апартаменты выше, чем на квартиры. В Москве владелец квартиры платит 0,1–0,3% от кадастровой стоимости квартиры, а собственники нежилых помещений — 0,5–2%. На ставку 0,5% могут рассчитывать владельцы гостиничных апартаментов, другим придётся заплатить больше.
Но нужно понимать, что налог считается от кадастровой стоимости и у апартаментов она бывает ниже, чем у квартир. Кадастровую стоимость готового комплекса апартаментов можно узнать на сайте Публичной кадастровой карты России.
Высокие коммунальные платежи
Нередко коммуналка в апартаментах дороже. В отдельных случаях бывает, что водоснабжение и газ стоят столько же, сколько и в квартирах, а электричество — немного выше. Рассчитывать плюс-минус на те же расценки могут только владельцы помещений в корпусе, который входит в состав жилого комплекса с квартирами.
Сомнительные планировки
Иногда проект апартаментов предполагает реконструкцию старинных зданий, часто административных или производственных, в которых встречаются не самые комфортные планировки. Это могут быть небольшие объекты с высокими потолками, без окон или, например, на цокольных этажах. Таких предложений не так много, но они всё же есть на рынке.
Проблемы с социальной инфраструктурой
Часто застройщики апартаментов не строят детские сады и школы, что и позволяет делать их более доступными для покупателей. Но это не железное правило, и в комплексных проектах девелоперы всё-таки предусматривают социальные объекты, чтобы побороться за покупателей с детьми. Такие проекты, правда, придётся поискать.