Долевое участие в строительстве стало намного более безопасным за последние годы, но риски не исчезли. У покупателей квартир в строящихся домах всё ещё есть шансы натолкнуться если не на мошенников, то как минимум на непрофессионалов. Руслан Сырцов, управляющий директор агентства недвижимости, рассказал «Секрету», как выбрать застройщика и на какие «красные флажки» нужно обратить внимание.
© Kokoshkin Konstantin/East News, freepik.com/drobotdean
Изучаем базы данных
Поиск застройщика начинается с изучения его позиций на рынке жилья. При прочих равных крупная компания с солидным портфелем проектов предпочтительнее, чем никому не известные и ничего не построившие новички.
Всех застройщиков вашего региона можно найти на порталах:
- Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф. В меню «Аналитика» выбираем «Девелоперы жилищного строительства» и видим список всех застройщиков России. По закону девелоперы обязаны передавать данные о своих проектах и бизнесе в ЕИСЖС, поэтому сам факт отсутствия там застройщика — это «красный флаг».
На сайте можно выбрать нужный регион и посмотреть, какие девелоперы в нём работают и сколько именно домов они строят.
Заглянуть стоит и в раздел «Сервисы»: там можно ознакомиться с «Каталогом новостроек» и «Единым реестром проблемных объектов». Вполне возможно, что понравившийся ЖК уже давно получил такой статус.
- Единый ресурс застройщиков. На странице «Топ застройщиков» можно выбрать нужный регион и ознакомиться с рейтингом местных компаний по объёму строительства. В этом источнике ведётся статистика по переносу сроков ввода жилья. Говоря проще, на сайте видно, как часто девелопер опаздывает с передачей ключей дольщикам, — это и формирует его рейтинг.
Проверяем аккредитацию
От 30 до 90% сделок в разных проектах застройщики заключают с дольщиками, которые привлекают ипотеку. Поэтому девелоперу важно сотрудничать с банками. Но банк не будет выдавать кредиты на покупку квартиры в проекте, который он не аккредитовал.
Аккредитация у топовых банков («Сбер», ВТБ, «Дом.рф» и так далее) — это знак качества. По сути, банк проверяет застройщика на надёжность так же, как это делают дольщики, запрашивая определённый пакет документов.
Застройщики гордятся пройденной аккредитацией, и если в разделе «Ипотека» на сайте проекта можно увидеть большой список банков, прежде всего крупных, то, скорее всего, банкиры уже проверили застройщика и его проект.
Ищем самые важные документы
Аккредитация происходит не сразу, и иногда на самом старте проекта её ещё нет. Но это ещё не значит, что застройщик ненадёжный. В таком случае нужно проверить, есть ли у девелопера необходимая документация.
К трём главным документам, которые должны быть опубликованы на сайте проекта и застройщика, относятся:
- разрешение на строительство (РнС);
- проектная декларация (ПД);
- проект договора долевого участия (ДДУ).
Названия первого и последнего документа говорят сами за себя. Подробнее стоит ознакомиться со вторым.
В проектной декларации содержится буквально вся информация о проекте: кто строит (вплоть до имён владельцев бизнеса), на деньги какого банка, используется ли эскроу-счёт, что строится — сколько корпусов, этажей, какая площадь, какое назначение (жилое здание, детское образовательное учреждение и так далее).
Проектную декларацию важно изучить потому, что информация на сайте проекта, скажем, обещание построить космодром, — это не публичная оферта. Это значит, что в будущем он может и не появиться.
А вот если космодром есть в разрешении на строительство и проектной декларации, то застройщик обязан его построить.
Пристально следим за стройкой
Застройщик обязан отчитываться о ходе строительства фотографиями. Они должны регулярно публиковаться на сайте и дублироваться на официальной странице новостройки в ЕИСЖС. По фотоотчетам со стройки вполне можно понять, быстро ли идёт процесс.
Обычно начало стройки совпадает со временем получения разрешения на строительство, поэтому нужно соотносить фотографии с этой датой. Если за два года дом не вырос из котлована, всё плохо, на строительство одного этажа уходит два месяца — тоже. Обычно нормальный темп — этаж за 2–3 недели.
Помимо фотографий, нелишним будет приехать на стройку лично и понаблюдать за тем, много ли на площадке рабочих и техники и насколько бурно они трудятся. Сделать это лучше несколько раз, а после покупки квартиры посещать стройку стоит регулярно.
Исследуем репутацию застройщика
Иногда достаточно вбить в поисковую строку название застройщика и почитать, что о нём писали СМИ. У компаний с плохой репутацией всегда остаётся шлейф скандалов с дольщиками, судебных разбирательств или конфликтов с властями.
Изучить стоит и картотеку арбитражных дел — нет ли актуальных споров с застройщиком, дел о банкротстве и так далее.
Поисковик наверняка предложит также просмотреть сайты отзывов о проектах. Здесь важно знать, что на рынке жилья практикуются «чёрные» и «белые» комментарии, которые оставляются специально, так что безоговорочно верить им не стоит.
Лучше поискать страницы в социальных сетях, где общаются реальные покупатели и жители комплексов (например, во «ВКонтакте» и Telegram). Помните, что люди чаще склонны оставлять негативные комментарии, тогда как о позитиве они обычно не пишут.
Опасаемся серых схем
Федеральный закон чётко предписывает, что единственная законная форма продажи строящегося жилья застройщиком — это договор долевого участия (ДДУ). Остальное от лукавого.
Например, предварительные договоры купли-продажи или долевого участия означают, что вы платите деньги не за квартиру, а за договор, который (якобы) будет заключён в будущем. Иногда такую же схему предлагают под видом договора бронирования с полной или значительной стоимостью квартиры (не путать с нормальным бронированием, когда застройщик обещает придержать для вас понравившуюся квартиру за умеренную плату).
Нельзя покупать квартиру по договору инвестирования, потому что на инвестора не распространяются права дольщика. В корзину также идут различные договоры займов и векселей, когда вы как бы одалживаете деньги застройщику.