Вы купили квартиру в новостройке и дождались сдачу дома. Ура! Но не спешите сразу радостно забирать ключи и планировать переезд, ведь предстоит ещё один важный этап — приёмка. О том, как правильно проходить приёмка квартиры в новостройке и что делать, если после осмотра вас что-то не устроило, «Секрету» рассказала эксперт Инна Красовская.
© Коллаж: «Секрет фирмы», Freepik/freepik, LuqueStock, wayhomestudio, bublikhaus, pvproductions, Racool_studio
Что такое приёмка квартиры в новостройке
Вы проверяете квартиру на недостатки. Так, при черновой отделке это могут быть трещины, пятна влаги, отклонения проёмов, стен и плит пола.
Приёмка квартиры в новостройке проходит по закону (ст.8 214 ФЗ и ст.18 Закона «О защите прав потребителей»). Согласно им квартира — такой же товар, как телевизор или ноутбук, а значит, вы имеете право получить её в надлежащем состоянии или требовать устранения недостатков.
Пошаговая инструкция: как подготовиться к приёмке квартиры в новостройке
Дождитесь сдачи квартиры
Срок прописывают в договоре долевого участия (ДДУ). Не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартиры застройщик обязан направить сообщение о завершении строительства дома, а также предупредить о необходимости принятия квартиры. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено лично под расписку.
Запишитесь на приёмку в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о сдаче дома
Застройщик предложит выбрать дату и время, но предпочтительнее утром или днём. При дневном свете вы сможете более точно оценить состояние не только квартиры, но и прилегающей территории.
Подготовьте документы
Возьмите паспорт и ДДУ. Также пригодится акт осмотра квартиры, его ещё называют актом о несоответствии, его выдаст застройщик. Убедитесь, чтобы в акте не было пунктов, которые не имеют отношения к передаче квартиры. Например, «дольщик не имеет претензий по срокам сдачи объекта».
Тщательно изучите условия передачи квартиры в ДДУ. И не поленитесь ознакомиться с проектной документацией, чтобы понимать, как должны выглядеть дом и квартира, и что именно требовать от застройщика.
Пообщайтесь с соседями, которые, вероятно, примут квартиры раньше вас
Например, в чате или на форуме будущих жильцов спросите, как прошла их приёмка квартиры в новостройке. Так вы поймёте, какие недочёты встречаются чаще всего, и сразу обратите на них внимание.
Решите, как будете осматривать квартиру: самостоятельно или с помощью эксперта
Во втором случае у вас больше шансов найти неявные недочёты. К примеру, специалист пройдётся по квартире с тепловизором и найдёт незаделанные щели и завоздушенные радиаторы. Если у вас нет такого прибора, доказать нарушение может быть сложно.
К тому же так вы сможете заручиться экспертным мнением с полным перечнем недостатков. Если вдруг застройщик откажется устранять недостатки или не успеет в отведённый законом срок, заключение поможет получить компенсацию или выиграть в суде.
Главное — нанять хорошего и опытного специалиста. Смотрите не только на стоимость услуг, но и на отзывы, опыт работы и квалификацию.
А также не забывайте проверять мастера в Национальном реестре специалистов в области строительства.
Что взять с собой на самостоятельную приёмку квартиры в новостройке
Если будете нанимать профессиональных приёмщиков, у них уже будет всё необходимое оборудование.
Тем, кто собирается принимать квартиру своими силами, пригодится следующее:
- Рулетка, уровень, вертикальный отвес, мультиметр для проверки качества ремонта, отделки и электропроводки.
- Фотоаппарат или смартфон для фиксации состояния квартиры.
- Зажигалка или свеча для проверки вентиляции и наличия сквозняков в окнах.
- Мелки, маркер и малярный скотч для отметки дефектов. К примеру, скотч можно приклеить к трещине на потолке и сделать на нём пометку. А маркером или мелками легко выделять повреждения на стеклопакетах.
- Лампочка для проверки патронов.
- Фонарик (отдельный или в телефоне), чтобы подсветить самые труднодоступные углы квартиры.
На что смотреть во время приёмки квартиры в новостройке
При самостоятельной приёмке квартиры есть риск пропустить какие-то неочевидные погрешности. В будущем их, скорее всего, придётся переделывать за свой счёт. В худшем случае такие дефекты могут навредить здоровью.
Так, едва заметная глазу щель или трещина у оконных рам может стать причиной сквозняков, а затем и разрушения поверхности. Чтобы вам было проще, мы составили список основных мест дома и квартиры, в которых часто встречаются строительные недостатки.
Площадь
Продажа квартир в новостройке начинается на этапе строительства, когда ещё неизвестна их точная площадь. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик приглашает сотрудника БТИ(Бюро технической инвентаризации), который финально замеряет квадратные метры.
Они могут как остаться без изменений, так и увеличиться или уменьшиться. Тогда производится перерасчёт — вы либо вносите доплату за новые квадратные метры, либо получаете возврат.
При этом БТИ тоже может ошибиться — в таком случае надёжнее сделать замер квартиры самостоятельно или с помощью сторонних экспертов. При расхождении с данными БТИ вы можете подать застройщику претензию на переобмер площади.
Двери: входная в квартиру и межкомнатные
Проверяются на отклонение от вертикальных осей и повреждение дверного полотна и наличников — трещин, царапин, расслоения и так далее. Смотрят на уплотнительные резинки, работу замков и глазка, наличие всей фурнитуры.
Размер коробки должен соответствовать дверному проёму. Сама дверь — легко открываться, наличники — плотно примыкать к стенам, периметр монтажного шва — заполнен пенным утеплителем.
Окна и остекление
Частая проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Также проверьте, что вся фурнитура на месте, механизмы не заедают, створки не задевают раму, а уплотнительные резинки целые, без разрывов.
И посмотрите, не дует ли из окон с помощью тепловизора или свечи/зажигалки. Проведите ими вдоль стыков, пламя не должно сильно сдуваться.
Ещё способ: зажмите лист бумаги между рамой и створкой, закройте окно и попробуйте его вытащить. Если бумага легко выходит, то зимой в этих местах будет сквозняк.
Стены, пол и потолок
Проверяете, ровные ли стены, пол и потолок, нет ли там трещин, пятен влаги.
Отдельно оцените обустройство деформационных швов, качество заделки стыков и межплиточных швов. И посмотрите на стяжку пола. Если её нет, то на полу не должно быть строительного мусора. Если же стяжка залита, то не должно быть трещин, неровностей, пустот (постучите по полу каблуками).
Важно: проверить стены, пол и потолок на трещины, пятна влаги и швы можно только в квартире с черновой и предчистовой отделкой. У чистовой все дефекты находятся под обоями, ламинатом и другими отделочными материалами. Проверить эти недостатки так просто не получится, максимум — отклонение от вертикали.
Инженерные системы
- Вентиляция — проверяем тягу и соответствие нормам. Можно вооружиться анемометром или свечой (пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты).
- Отопление — если застройщик уже установил радиаторы и трубы, то они должны быть надёжно смонтированы, не провисать и не шататься.
- Водоснабжение и канализация — есть ли вода и совпадают ли номера счётчиков с указанными в паспортах, а также нужно снять актуальные показания. Посмотрите и наличие запорной арматуры, теплоизоляции труб, противопожарных муфт, заглушек, а также убедитесь в качестве соединений (нет ли подтёков).
- Электроснабжение — обратите внимание на состояние щитка и предохранителя. Работают ли розетки и выключатели?
Качество отделки
Здесь всё зависит от того, что застройщик включил в отделку. Но минимально сюда входит линолеум, плитка или ламинат, обои и краска на потолке. Нет ли царапин, трещин, вздутий? Ровно ли оклеены обои? В каком состоянии краска?
Если установлена ещё и сантехника со смесителями, то они должны быть без пятен и сколов, с герметичными соединениями и без подтёков.
Места общего пользования
Речь про двор и придомовую территорию, входные группы и дверь, подъезд. Всё это формально не считается «объектом долевого строительства», но недочёты там тоже могут быть.
Если, например, на лестничном пролёте недоделан ремонт или не работает лифт, то можете объединиться с соседями и составить коллективную жалобу на застройщика. При этом, если сама квартира в отличном состоянии, акт приёмки квартиры всё же подписывается.
Что делать после осмотра
Документы проверили, квартиру осмотрели — дальнейшие действия зависят от того, в каком состоянии жильё.
Есть два варианта развития событий: 1.Вы нашли существенные недочёты, которые влияют на качество жизни и в будущем могут привести к серьёзным тратам. 2.Вы отказываетесь от приёмки квартиры в новостройке. Заполняете лист осмотра в двух экземплярах — перечисляете там все недостатки и передаёте застройщику. Он обязан их устранить в течение 45 дней или выплатить компенсацию. В этом случае акт приёма-передачи квартиры подписываете только после решения всех проблем.
Бывают ситуации когда застройщик не исправляет недостатки в установленные сроки (45 дней) и не соглашается на денежную компенсацию. В этом случае нужно провести строительную экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков, и подать досудебную претензию, а позже и иск в суд.
Если вас устроило всё или почти всё в приёмке квартиры в новостройке
Застройщик сдал идеальное жильё или недостатки совсем небольшие и легко устранимые. К примеру, сломанная ручка на межкомнатной двери, которую вы готовы починить сами. Тогда подписываете акт приёма-передачи квартиры, получаете ключи и въезжаете в новую квартиру.
Если в будущем заметите какой-то недочёт, то сможете претендовать на исправление. По закону минимум 5 лет дом находится на гарантии, а его инженерное оборудование — 3 года.
Главное, не торопитесь и подмечайте все детали. Такая внимательность может сэкономить время, нервы и деньги.