В какую недвижимость инвестировать деньги в 2024 году? Разбираем основные стратегии

Какие стратегии доступны инвестору

Перед тем, как вкладывать деньги, нужно определиться с инвестиционной стратегией. В жилой недвижимости их три:

• купить жильё на этапе котлована и перепродать;
• купить готовый объект для сдачи в аренду;
• купить недвижимость, сделать ремонт и тоже перепродать.

Рассмотрим нюансы каждой из этих стратегий.

Стратегия № 1: купить недвижимость на этапе котлована и перепродать

Рынок новостроек сейчас сложно назвать растущим, поэтому, если хочется купить на старте и позже перепродать дороже, стоит смотреть на развитие района. Новые станции метро, парки, набережные и прочее благоустройство станут точкой роста объекта.

Ещё одно важное правило: чем меньше домов в проекте, тем меньше конкуренции в будущем и тем существеннее вырастет конечная стоимость квартиры.

Важно понимать, что купить и перепродать с наценкой быстро не получится. Причина в том, что это будет считаться уже вторичным рынком, а ставки на ипотеку там гораздо выше, чем на первичном.

Стратегия № 2: купить квартиру для сдачи в аренду

Тут факторы роста и выгоды совсем другие. Под аренду лучше покупать небольшие площади: они быстрее сдаются и доходность по ним будет выше. Смотреть стоит дома недалеко от метро со свежим косметическим ремонтом. Также рекомендуется избегать первых этажей — они не пользуются популярностью и сдать такую квартиру будет труднее.

Стратегия № 3: купить жильё под ремонт и перепродать

Ещё одним популярным направлением для инвестиций в последнее время стал флиппинг. Этот метод предполагает покупку квартиры в «бетоне» или плохом состоянии, дальнейший ремонт и перепродажу.

Главные правила инвестора при выборе этой стратегии: купить объект как можно дешевле и сэкономить на отделке (конечно, в пределах разумного). Не надо брать всё самое дешёвое, но и тратиться с размахом не стоит.

Что лучше: квартира или апартаменты

Здесь всё зависит от выбранной стратегии. К тому же не стоит забывать о главной особенности апартаментов: они дешевле квартир на 10–20%, но в них нельзя прописаться. Такой вариант часто не подходит для семей с детьми.

• Если ваша стратегия — купить и перепродать, то стоит выбрать квартиру.
• Если в планах сдача в аренду — лучше апартаменты.
• Если рассматривается флиппинг — подойдут оба варианта.

Что лучше: первичный или вторичный рынок

2024-й — год высоких ставок на ипотеку. На вторичном рынке действуют ставки под 16%, а для рынка новостроек по-прежнему доступны льготные программы:

• по семейной ипотеке можно взять до 12 млн рублей под 6%;
• по ИТ-ипотеке — до 18 млн рублей под 5%;
• по льготной ипотеке для всех остальных граждан — до 6 млн рублей под 8%.

Стоит учитывать, что на вторичном рынке возможна коррекция цен в случае, если ставка ЦБ продержится на высоком уровне до конца года. Ведь ипотека — это инструмент, который напрямую влияет на рост или стагнацию (замедление роста) цен.

Какие инструменты помогут инвестору

На помощь современному инвестору приходят новые инструменты: траншевая ипотека и рассрочки от застройщиков.

Траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это ипотека, при которой покупатель вносит первоначальный взнос застройщику, а тело кредита получает двумя траншами:

• первую минимальную часть — в момент оформления договора долевого участия (ДДУ);
• всё остальное — в момент ввода дома в эксплуатацию.

Так покупатель «бронирует» объект и фиксирует цену, а тело кредита начинает выплачивать в момент получения ключей. Это особенно удобно для тех, кто арендует жильё и не может сразу оплачивать и аренду, и ипотеку.

Рассрочки от застройщиков

Они становятся всё более комфортными. Например, у застройщика могут быть особые условия: покупатель вносит первоначальный взнос в 5–10%. А потом ежемесячно пополняет эскроу-счёт на какую-то определённую сумму, где они «замораживаются» до момента введения дома в эксплуатацию. А остаток покупатель вносит при сдаче объекта — или переходит в ипотеку.

Это выгодно, поскольку человек может оплачивать квартиру частями, а на оставшуюся сумму сбережений открыть депозит в любом банке. Ставка на вклады в начале 2024-го высокая, так что появляется возможность одновременно зарабатывать и на росте цен квадратного метра, и на процентах по вкладу.